Choć większość inwestorów kojarzy giełdę z akcjami, rzadziej także funduszami ETF, warto mieć świadomość istnienia innych, niekiedy bardzo efektywnych instrumentów inwestycyjnych. REITy, czyli Real Estate Investment Trusts dają inwestorom możliwość lokowania środków w nieruchomościach, często takich, których nie byliby w stanie kupić nawet na kredyt spłacany przez 30 czy 40 lat. W tym artykule wyjaśnimy Ci, jak działają REITy, kiedy warto je rozważyć i jak analizować takie fundusze.
Table of Contents
Co to jest REIT?
Jak już wspomnieliśmy, REIT, czyli Real Estate Investment Trust to forma funduszu, które inwestuje w nieruchomości generujące przychody. REITy, choć pod pewnymi względami przypominają spółki akcyjne, cechują się ściślejszymi regulacjami.
Celem istnienia REITów jest umożliwienie inwestorom indywidualnym czerpania dochodów z nieruchomości komercyjnych. Dzięki nim, możesz uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości mając zaledwie kilka dolarów lub euro.
Jak działają fundusze REIT?
Na wstępie zaznaczmy – REIT to szeroka grupa funduszy, a regulacje ich dotyczące mogą różnić się w zależności od kraju, w którym działa dany trust. Nasz artykuł odnosi się przede wszystkim do przepisów amerykańskich.
Co do zasady, przedmiotem działalności każdego REIT jest zarządzanie nieruchomościami przynoszącymi dochody. Choć często są to na przykład centra handlowe, biurowce, szpitale lub magazyny, na giełdach notuje się także fundusze posiadające w swoim portfolio mieszkania, hotele, ale i infrastrukturę, taką jak na przykład maszty przesyłowe dla sieci GSM. Wspólną cechą tych funduszy jest to, że uzyskiwane czynsze wypłacane są w formie dywidend. Te, mogą być wypłacane w cyklach rocznych lub kwartalnych, a czasem nawet co miesiąc.
Zdecydowana większość trustów nieruchomościowych wypłaca bardzo wysokie dywidendy – wymaga tego od nich prawo, które w USA przyznaje preferencje podatkowe REITom, które przekazują inwestorom minimum 90% wypracowanego zysku.
Na czym polega różnica między Equity REIT i Mortgage REIT?
Warto nadmienić, że na giełdach notowane są dwa typy REITów – kapitałowe i kredytowe. Pierwsze z nich (Equity) występują znacznie częściej, a ich działalność polega na fizycznym posiadaniu nieruchomości i udostępnianiu ich najemcom – jest to zatem standardowy najem. Przykładami takich trustów są na przykład Realty Income (O) oraz Simon Property Group (SPG).
Występują jednak także trusty hipoteczne (kredytowe). Te z kolei inwestują w pakiety kredytów hipotecznych lub papiery zabezpieczone hipotecznie, tak zwane MBS. Zysk pochodzi wówczas nie z najmu, a odsetek pobieranych z kapitału. Z zasady, oferują one wyższe dywidendy (nawet 14% rocznie!), jednak rzutuje to także na duże ryzyko strat. Naszym zdaniem, mREIT to w zasadzie wehikuł do inwestowania w derywaty, a nie nieruchomości. Przykładem tej grupy funduszy jest Annaly Capital Management (NLY).
Jakie wymogi musi spełniać REIT?
Aby spółka była uznawana za REIT, musi spełnić szereg wymogów. Od strony strukturalnej, są to:
Odpowiednia forma prawna – mogą to być trusty lub spółki akcyjne, przy czym zarząd musi mieć charakter kolegialny, a nie jednoosobowy. Podmiot musi być rezydentem podatkowym USA;
Rozdrobniony i płynny akcjonariat – wymaga się minimum 100 udziałowców (akcjonariuszy), akcje muszą być zbywalne, a żaden akcjonariusz nie może posiadać więcej niż 50% akcji.
Od strony inwestycji:
REIT musi mieć ulokowanych minimum 75% swoich aktywów (licząc po ich wartości) w nieruchomościach, kredytach hipotecznych na nieruchomości, gotówce, obligacjach lub bonach pieniężnych – tym samym, za REITy nie są uznawane holdingi, nawet jeśli większość ich przychodów pochodzi z nieruchomości;
Maksymalnie 25% aktywów może być ulokowane w inne spółki. Mogą to być podmioty z tej samej branży (np. firmy remontowe, budowlane) jak i zupełnie niepowiązane, choć to zdarza się znacznie rzadziej. Warto w tym temacie wspomnieć o tzw. taxable REIT subsidiary, czyli rodzaju spółek powiązanych, które REITy zwykle wykorzystują do świadczenia usług na rzecz swoich klientów – przykładem może być ogólna obsługa nieruchomości, ogrodnictwo, sprzątanie itd. Udział aktywów w tych podmiotach nie może przekraczać 20%.
Jeśli zaś chodzi o przychody i ich dystrybucję:
Co najmniej 75% przychodów musi pochodzić z nieruchomości – mogą to być jednak zarówno dywidendy z innych REIT-ów, środki ze sprzedaży nieruchomości, odsetki od udzielanych kredytów, czynsze. Jednocześnie, 95% przychodów trustu nieruchomościowego musi pochodzić ze wspomnianych źródeł oraz z dywidend, odsetek i innych zysków kapitałowych. Oznacza to, że przychody z działalności operacyjnej niezwiązanej z nieruchomościami mogą stanowić nie więcej niż 5% wszystkich wpływów;
Jednocześnie, minimum 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu musi zostać wypłacone w formie dywidend (IRC §857). Pozostałe 10% jest co do zasady przeznaczane na cele takie jak dalsze inwestycje, choć oczywiście REITy stosują wiele sposobów mających na celu obchodzenie tych regulacji. W zamian za bardzo hojną politykę dywidendową, REITy nie płacą podatku od swoich dochodów – wszelkie obciążenia spoczywają na inwestorach. W praktyce, oznacza to znacznie niższy stopień obciążeń fiskalnych w porównaniu na przykład do ETFów dywidendowych.
Oprócz tego, podobnie jak od wszystkich spółek i funduszy notowanych na giełdzie, od trustów nieruchomościowych oczekuje się oczywiście bardzo wysokiej transparentności.
A jak to wygląda w innych krajach?
O ile prawie na pewno ograniczysz się do inwestowania w REITy z USA, warto dla kontekstu wspomnieć o regulacjach obowiązujących w innych państwach. Przykładowo, niemieckie REITy nie mogą inwestować w nieruchomości zbudowane przed 2007 rokiem, podczas gdy fundusze z Singapuru nie mogą być zadłużone na kwotę wyższą niż równowartość 50% aktywów. Wspólnym mianownikiem dla spółek tego typu jest także obowiązek wypłacania bardzo wysokich dywidend i skupienia portfela na nieruchomościach.
Najpopularniejsze rodzaje REITów na giełdach
Fundusze REIT mogą inwestować między innymi w:
Biura (office) – Boston Properties (BXP), SL Green Realty (SLG), Alexandria Real Estate Equities (ARE);
Centra handlowe (retail) – Simpson Property Group (SPG), Realty Income (O), Kimco Realty (KIM);
Hotele i kurorty (hospitality) – Host Hotel & Resorts (HST), Park Hotels & Resorts (PK), Apple Hospitality REIT (APLE).
Szpitale oraz domy opieki (healthcare) – Welltower (WELL), Ventas (VTR), Medical Properties Trust (MPW.
Dane oraz infrastrukturę (data center / infastructure) – Equinix (EQIX), Digital Realty Trust (DLR), American Tower (AMT).
Oprócz tego, na giełdach notowane są także trusty o niszowej charakterystyce, skupujące na przykład magazyny osobiste, infrastrukturę chmurową czy grunty.
Jak inwestować w REITy?
Większość REITów notowana jest na giełdach – głównie amerykańskich, takich jak NYSE oraz NASDAQ. Z perspektywy inwestora, proces kupowania udziałów w truscie nieruchomościowym do złudzenia przypomina kupowanie jednostek ETF czy akcji spółek.
Alternatywą dla klasycznego inwestowania w fundusze nieruchomościowe, jest kupowanie ETF’ów, które przyjmują postać koszyków takich funduszy. W takich sytuacjach, uzyskujesz oczywiście wyższy stopień dywersyfikacji, choć warto być świadomym stosunkowo wysokich opłat za zarządzanie (TER), co w połączeniu z niekorzystnym modelem opodatkowania sprawia, że jest to dość droga forma inwestowania. Jeśli interesują Cię ETFy na REITy, koniecznie sprawdź VNQ, IYR, XLRE oraz REET.
U jakiego brokera inwestować w REITy?
Z naszego doświadczenia wynika, że nie ma większych ograniczeń jeśli chodzi o dostępność funduszy nieruchomościowych w ofertach największych brokerów. Zarówno XTB, jak i Saxo, mBank, Santander, PKO czy Bossa dają dostęp do tej gamy aktywów.
Jakie dywidendy płacą REITy?
Na dzień pisania tego artykułu (04.11.2025), większość trustów nieruchomościowych wypłaca dywidendy w przedziale od 4 do 8% rocznie, choć zdarzają się i takie, które wypłacają nawet powyżej 10%. Jak możesz się zatem domyślić, wynika to przede wszystkim z przepisów obowiązujących w Stanach Zjednoczonych.
Warto jednak zaznaczyć, że największe fundusze zwykle nie dzielą się aż takimi zyskami. Ze względu na wysokie wartości wskaźników P/E, Welltower wypłaca zaledwie 1.62% dywidendy rocznie, a inni giganci, tacy jak Prologis czy American Tower trzymają się raczej okolic poziomu 3.5% rocznie. Z drugiej strony, Advanced Flower Capital (AFCG) może poszczycić się piorunującą stopą dywidendy w wysokości 26.30% rocznie!
Jak często REITy wypłacają dywidendy?
Na dobrą sprawę, na tym etapie naszej analizy dochodzimy do jednego z najważniejszych szczegółów dotyczących spółek nieruchomościowych. Zasadniczą zaletą wielu REITów jest to, że wypłacają one dywidendy co kwartał, a czasem nawet co miesiąc. Regularna dystrybucja stosunkowo niewielkich, lecz powtarzalnych porcji gotówki to wręcz idealna podwalina pod FIRE.
O ile zdarzają się fundusze, które wypłacają swój zysk w formie dywidend rocznym lub półrocznych, standardowym dla tego rynku interwałem jest kwartał. Dopóki jesteś w fazie akumulacji kapitału i wciąż dopłacasz do swojego portfela, nie jest to aż tak istotne. Z czasem jednak zauważysz, że dywidendy otrzymywane co kwartał o wiele łatwiej jest sensownie podzielić. Inwestorzy ze znaczną ekspozycją na GPW z pewnością zrozumieją, jak niewygodne jest otrzymywanie ogromnych porcji gotówki w czerwcu, lipcu i sierpniu, podczas gdy ich konta zimą praktycznie świecą pustkami.
Kiedy warto jest inwestować w REITy?
Już na wstępie przypomnijmy – ten artykuł nie jest poradą inwestycyjną i nie powinien być tak odbierany. Celem tych treści jest uzmysłowienie Ci, do czego projektowane są REITy i w jaki sposób należy z nich korzystać aby było to efektywne.
Naszym zdaniem, po REITy powinny sięgać przede wszystkim osoby o dużym kapitale, ze stosunkowo krótkim horyzontem inwestycyjnym, niskiej tolerancji na ryzyko oraz dużej potrzebie otrzymywania dywidend. To aktywa wręcz stworzone dla inwestorów z zasobem gotówki, który pozwala im na realne myślenie o FIRE. Wysoka stopa dywidendy połączona z beta poniżej 1.0 sprawia, że fundusze nieruchomościowe nie są jednak dobrym wyborem, gdy mowa budowaniu portfela z perspektywą na emeryturę dopiero za 30 lub 40 lat, bowiem wysokie opodatkowanie oraz słabe stopy zwrotu z pewnością uderzą Cię po kieszeni.
O ile REITy są powszechnie uznawane za stosunkowo bezpieczną i stabilną klasę aktywów, nie wolno zapominać o stałych czynnikach ryzyka. Przede wszystkim, wycena spółek nieruchomościowych wykazuje silną negatywną korelację z poziomem stóp procentowych – im droższe są kredyty, tym tańsze są biznesy korzystające z dużej dźwigni kredytowej. REITy wyspecjalizowane w nieruchomościach biurowych i magazynowych są też zaskakująco wrażliwe na cykle gospodarcze. W trakcie kryzysu, mało kto myśli o wynajęciu dodatkowego magazynu lub biura w centrum miasta – znacznie częstszym scenariuszem jest niestety wypowiedzenie umowy.
Pamiętaj także, że jak każde aktywo notowane na giełdzie, jednostki udziału w funduszach nieruchomościowych szybko zmieniają swoją wycenę. O ile pozytywną stroną tego medalu jest możliwość szybkiego zbycia swoich udziałów, a tym samym uwolnienia kapitału w ciągu kilku sekund, musisz liczyć się z presją psychiczną w trakcie korekt rynkowych. Jak to bowiem zwykle w inwestowaniu bywa, w ciągu jednego dnia możesz wzbogacić się o 10%, ale i stracić 20% swoich oszczędności.
Jak stwierdzić, czy dany REIT jest warty zakupu?
W przypadku REIT-ów, klasyczne wskaźniki wyceny spółek są nierzadko nieefektywne i mogłyby doprowadzić Cię do wielu fałszywych założeń. Z tego względu, do wyceny funduszy nieruchomościowych, zamiast P/E wykorzystujemy:
FFO – Funds From Operations
Metoda FFO polega na uwzględnieniu sumy zysku netto powiększonego o amortyzację oraz utratę wartości nieruchomości, ale pomniejszonego o zyski ze sprzedaży nieruchomości.
Wzór:
FFO = Zysk netto + Amortyzacja + Utrata wartości nieruchomości – Zyski ze sprzedaży nieruchomości
FFO pozwala nam korygować zysk o odpisy amortyzacyjne, które w przypadku nieruchomości nie odzwierciedlają rzeczywistej deprecjacji nieruchomości. Jak bowiem powszechnie wiadomo, z czasem, mieszkania raczej zyskują na wartości, a nie na niej tracą, jak ma to miejsce na przykład w przypadku samochodów czy komputerów. Dużo ważniejszym parametrem jest zatem zysk wynikający z przychodów pomniejszonych o koszty bieżące. Jako, że to właśnie na tej podstawie wypłacane są dywidendy, to im wyższe FFO, tym wyższa będzie dywidenda wypłacana inwestorom.
Pochodną FFO jest FFO/share oraz P/FFO. Drugi ze wskaźników jest formą udoskonalonego P/E i pozwala na zgrubne określenie, czy dany fundusz jest „tani”, czy też nie.
AFFO – Adjusted Funds From Operations
To udoskonalona wersja FFO. AFFO oblicza się zwykle poprzez odjęcie od FFO wydatków na utrzymanie nieruchomości, choć warto wspomnieć, że nie ma jednego, uniwersalnego wzoru na ten wskaźnik. W praktyce jednak, AFFO odzwierciedla rzeczywistą ilość gotówki w reicie – gdy AFFO wynosi w przybliżeniu równowartość dywidendy, REIT funkcjonuje normalnie. Jeśli jednak suma środków wypłacanych inwestorom przez fundusz przekracza sumę Adjusted Funds From Operations, prawdopodobnie mamy do czynienia z likwidacją części aktywów, na przykład poprzez ich sprzedaż.
P/FFO – Price / Funds From Operations
Skoro FFO jest właściwie zamiennikiem dla E (dochodów), jednym z popularniejszych sposobów na wycenianie REIT-ów jest obliczanie wskaźnika P/FFO. Wyraża on oczywiście kwotę, jaką inwestorzy płacą za każdy dolar realnego zysku funduszu z wynajmu nieruchomości. Zgrubsza, możemy wskazać 3 zakresy:
P/FFO w przedziale od 10 do 15 – fundusz jest stosunkowo tani;
P/FFO w przedziale od 15 do 20 – fundusz kosztuje przeciętnie drogo;
P.FFO powyżej 20 – może wskazywać na przecenienie REITu lub świetne perspektywy wzrostu.
NAV – Net Asset Value
NAV to dosłownie „wartość netto” REIT-u, a więc suma jego aktywów pomniejszona o sumę zobowiązań.
Wzór:
NAV = (wartość nieruchomości wg rynku – dług netto) / liczba akcji
Co do zasady, im wyższe NAV, tym więcej warty będzie fundusz nieruchomościowy, bowiem w prosty sposób wpływa to na jego wartość księgową. Na podstawie net asset value wylicza się także inny wskaźnik – P/NAV.
O ile wycena większości REITów jest bardzo bliska ich wycenie księgowej, o tyle rzadko zdarza się aby te dwie kwoty były równe. Nie znaczy to jednak, że ceny udziałów w funduszach nieruchomościowych nie mogą być napompowane – po prostu element wyceny takich spółek przenoszony jest wcześniej, tzn. mylnie wycenia się nie same akcje, co aktywa stanowiące filar danego biznesu. Tym samym, nawet P/NAV poniżej 1 nie znaczy wcale, że dany REIT jest niedoszacowany.
Zdecydowana większość dużych REITów ma wskaźnik P/NAV w przedziale od 0.9 do 1.1. Zwykle, niedoceniane są fundusze mocno uzależnione od zmian koniunktury gospodarczej, zaś przecenia się spółki związane z bardziej stabilnymi branżami, np. healthcare.
Dividend Yield – Stopa dywidendy
Jeśli inwestujesz już od jakiegoś czasu, zapewne wielokrotnie słyszałeś, że nie należy wybierać spółek do portfela wyłącznie ze względu na ich wysoką stopę dywidendy. W przypadku REITów, sytuacja ma się jednak nieco inaczej.
Wzór:
Dividend Yield = (roczna dywidenda / cena akcji) × 100%
Z jednej strony, wysoka dywidenda (7% i więcej) może sugerować, że REIT jest niedoceniony i ma on potencjał wzrostowy. Z drugiej jednak, często jest to również sygnał o wysokim zadłużeniu spółki i wyższym poziomie ryzyka operacyjnego. W ekonomii nie ma przecież darmowych obiadów 🙂
Na drugim końcu skali mamy REITy wzrostowe, których stopa dywidendy to na przykład 3-4%. Tak niskie zyski osiągają zwykle spółki wzrostowe, których wyceny są wysokie.
Cap Rate – stopa kapitalizacji
Stopa kapitalizacji wyraża procentowy stosunek dochodu z nieruchomości i jej wartości rynkowej.
Wzór:
Cap Rate = NOI / Wartość nieruchomości
Podobnie jak w przypadku spółek działających w innych branżach im niższy cap rate, tym pewniejsza jest inwestycja. REITy inwestujące w nieruchomości klasy A ponoszą znacznie większe wydatki, przez co ich stopa kapitalizacji rzadko przekracza 6%. Fundusze z ekspozycją na obiekty starsze i w niższym standardzie mogą uzyskiwać nawet 9% lub 10% rocznie, jednak przekłada się to oczywiście na istotnie wyższe ryzyko.
Debt Ratio – zadłużenie
Ogromna większość REIT-ów korzysta z wysokiej dźwigni kredytowej – to jeden z najpopularniejszych sposobów na finansowanie zakupu nieruchomości. Przytoczmy 3 istotne wskaźniki:
Dług do EBITDA – powszechnie przyjmuje się, że dług nie powinien przekraczać 6-krotności zysku operacyjnego REITu;
Dług do sumy aktywów – zakładamy, że poziom długu nie powinien przekraczać 50% sumy aktywów funduszu;
Odsetki do dochodów – aby ryzyko wzrostu stóp procentowych nie było niebezpieczne, interest coverage ratio nie powinno być mniejsze niż 3, a więc koszty obsługi długu nie powinny stanowić więcej niż 33% dochodów spółki.
Occupancy Rate
Ostatnim wskaźnikiem o którym warto wspomnieć jest Occupany Rate – jest to nic innego jak procentowy udział wynajętych powierzchni z całego portfolio funduszu / spółki. Im jest on wyższy, tym oczywiście lepiej, choć oczekiwanie, że wyniesie on 100% jest z gruntu skazane na porażkę.
Na marginesie dodajmy, że zmiany occupancy rate w ujęciu rocznym są świetnym indykatorem sytuacji gospodarczej na świecie, choć trzeba analizować je w sposób umiejętny. OR hoteli i nieruchomości luksusowych będzie oczywiście znacznie bardziej fluktuować i nie powinno to nikogo dziwić, jednak jeśli takie zmiany zachodzą na rynku magazynów lub biur, może to oznaczać wzrost zmienności.
IPO to szczególny moment w historii każdej spółki. To właśnie wejście na giełdę stanowi chwilę, w której wyniki biznesowe mogą zostać wycenione nie tylko przez
Choć ETF’y powstały stosunkowo niedawno, wielu współczesnych inwestorów nie jest w stanie wyobrazić sobie działalności na giełdzie bez tego wspaniałego narzędzia. Istnieje już ponad 10
S&P 500 jest zdecydowanie jednym z najpopularniejszych terminów związanych z finansami – praktycznie każdy, kto inwestuje w akcje, usłyszał o tym indeksie przynajmniej raz. Zazwyczaj
